住宅ローンの借り換えで、秋田で新築を建てた負担を400万円以上軽減！

住宅ローンには、一度借りたら変更できないというわけではありません。返済期間中にもっと有利な条件の新商品が登場したり、金利情勢が変化することも多いです。賢く利用し、全体の経費を抑えるためには、定期的に住宅ローンを見直す必要があります。

今回は、そんな住宅ローンの借り換えの仕組みについてまとめました！

お家づくりでは信頼できる専門家を見つけることが一番大切です。秋田は、夏は暑くて冬は寒い地域なので、快適なお家づくりには冷暖房計画や光熱費対策など考えることが沢山あり、こんな疑問をお持ちではないでしょうか？

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住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新たに住宅ローンを組み直し、現在返済中の住宅ローンを一括返済することです。

現在借入中の住宅ローンよりも低い金利の住宅ローンに切り換えると、毎月の返済額や支払い利息を減らすことができます。

しかし、返済状況によっては思ったような効果が出ない場合もあるので、自分は借り換えのメリットが生じる条件に該当するかを確認しましょう！

借り換えで、400万円以上もお得に！

借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えには、3つのメリットがあります。
・毎月の返済額や利息を減らすことができる
・将来の金利上昇リスクに備えて、お得な金利で固定できる
・新しい保険で保障を手厚くできる

400万円以上お得になる借り換えの仕組み

とある新築を建てたＡさんがＡ銀行で下記の条件で借り入れをしたとします。
＜A銀行での借入条件＞
・借入金：3,000万円
・金利：２％
・返済期間：35年（元利均等、全期間固定金利型）

この条件を変えず、返済を続けた場合、月々の返済額は99,379円で、総返済額は約4,175万円になります。

しかし、ある時にＡさんが住宅ローンの借り換えを検討します。5年目に借り換えを実行した場合の変化を見てみましょう。

＜5年目の返済状況＞
5年間、毎月不足なく返済し続けた結果、残り30年かけて返済する金額は約3,578万円です。
元金と利息の内訳は、下記のとおりです。
元金：約2,689万円
利息：約889万円
※元金とは、利息を除いた純粋な「借入を行った金額」のこと

つまり、返済0年目に3,000万円借りていたうちの、約311万円の返済が終わり、残り約2,689万円残っているという状態です。

このタイミングで、Aさんは金利が１％のB銀行に住宅ローンの借り換えを行おうと決めました。
この時、借入金額を残りの「約2,689万円」にし、B銀行でローンを組み直すことになります。

＜B銀行での借入条件＞
・借入金額：約2,689万円
・金利：１％
・返済期間：30年（元利均等、全期間固定金利型）

上記の条件で借り換えを行った場合、月々の返済額は約86,489円で、30年かけて返済する総返済額は約3,114万円になります。

ここで借り換え前後の総返済額を見てみましょう。
金利２％のA銀行で残り30年かけて返済するの総額は約3,578万円
金利１％のB銀行に借り換え30年かけて返済する総額は約3,114万円

なんと、借り換えで総返済額を約464万円減らすことができました！月々の返済額も12,890円減少し、月々の負担も軽減されました！

借り換えの仕組みはこのようになっています。ただし、金利タイプや返済方法が異なると、金額が変わってくるので、借り換えシミュレーションを使って確認してみましょう。

金利プランなどについて詳しく知りたい方は下記の関連記事をご参照ください。

借り換え効果が期待できる条件

残念ながら、どんな人でも上記のような借り換えの効果がでるとは限りません。借り換えのメリットが生じる条件は次の3つです。

・住宅ローンの残高が1000万円以上ある
・残りの返済期間が10年以上ある
・借入中のローンと新たなローンの金利差が１％以上ある

上記に該当する場合は、借り換えを検討してみるのも一つの手です。

借り換えの注意点

住宅ローンの借り換えを行う際には、同じ金融機関での借り換えができないなど、いくつか注意点があります。上記の借り換えの効果がでない場合があることもその一つです。その他にも注意点があるので確認していきましょう。

借り換えにも手数料が…

住宅ローンの借り換えには下記のような手数料（諸費用）がかかります。

契約書貼付印紙税
契約書に貼る印紙代として2～6万円かかります。

保証料
借入金額・返済期間によって異なります（無料の金融機関もあります）。

繰上返済手数料
借り換え前の住宅ローンを一括返済するための費用。金額は3～10万円程度と金融機関によって異なります。

抵当権抹消費用
不動産1件当たり1,000円程度かかります。

抵当権設定費用
登録免許税。借入額の0.1％など、機関によって異なります。

事務手数料
全額で33,000円程度、もしくは融資の〇％など、金融機関によって異なります。

これらの手数料を準備できないときは、一部手数料を組み込んで借り換えをすることもできます。ただし、諸費用を組み込むと元金の増加により、月々の返済額や総返済額が増えてしまうため、結果として借り換え効果が小さくなってしまいます。

基本的には手数料を元金に組み込まずに借り換え・返済する計画を立てましょう。

住宅ローン控除を受けられない可能性が…

住宅ローン控除（別名：住宅ローン減税）とは、住宅を購入したときに税負担を軽減できる制度です。

国税庁のWebサイトでは、借り換え後も引き続いて控除の適用を受けるための要件として以下の2つをあげています。下記の条件に当てはまらない場合は、節税効果を得られなくなる可能性があります。

・新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること
・新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること

また、住宅ローン減税っていったい何？という疑問をお持ちの方は下記の関連記事を参照ください。

金利動向で有利にならないケースも…

借り換えによって金利タイプを変更する場合、金利の動向によっては借り換えが有利にならないケースもあります。

現在、マイナス金利が解除されて、2024年4月から数年かけて金利が１～２％あがるといわれています。金利が１％変わるだけで支払額が数百万円変わることは前述したとおりです。

上記の現状を鑑みて、変動金利から固定金利に借り換えたとしましょう。
変動金利とは、返済期間中、6カ月ごとに金利が見直されて変動する金利タイプです。一方、固定金利とは、返済期間中の金利が変わらない金利タイプです。

ここで注意したいのが、各タイプの金利です。変動金利は最も金利が低いタイプであり、固定金利は最も金利が高いタイプとなっています。

そのため、変動金利から固定金利に変えたとしても、実際には変動金利のままの方が返済額を抑えられたという可能性もあります。

金利動向が予測と異なる動きをする可能性も踏まえたうえで、借り換えを検討しましょう。

手続きに手間がかかる…

住宅ローンを借り換えするためには、手間や時間がかかります。金融機関の条件を比較したり、各機関ごとでシミュレーションを行ったり、新たな住宅ローン審査のための必要書類をそろえたりなどです。

必要書類をそろえるために、金融機関や役所に行かなくてはいけないのですが、いずれも平日のみの営業です。平日に休みを取る必要もでてくるでしょう。

借り換えを検討する際は、時間に余裕をもって進めていくことが大切です。

借り換えの手順

借り換えをするときは、借入審査を再度受ける必要があります。その手順を、秋田銀行を例にまとめてみました。詳しくは秋田銀行のWebサイトを参照ください。

主な手続きの流れ

①事前審査申し込み
申し込みに必要なものは、印鑑と本人確認書類（運転免許証など）のみです。
ただ、所得証明書類や固定資産税納付書の写しなど、審査のため提出がお願いされる場合もあります。

②正式申込
必要資料は下記を参照

③審査
秋田銀行および保証会社が審査します。
追加書類の提出が依頼される場合もあります。

④審査結果の連絡

⑤住宅ローンの契約
秋田銀行の窓口で、契約手続きを行います。
諸費用として、印紙税や保証料、保証手数料などを支払います。

⑥抵当権の設定
融資の対象となる土地や建物に抵当権を設定し、登記します。

⑦融資開始

正式申込に必要な書類

＜すべての方の提出書類＞
□住宅ローン申込書
□運転免許証
□健康保険証
□住民票謄本（家族全員を記載）
□団体信用生命保険・加入申込書兼告知書
□付近案内図
□土地の登記簿謄本
□建物の登記簿謄本
□建物配置図および建物平面図（写）
□土地の公図・実測図（地積測量図）
□現在返済中の住宅ローン返済予定表（写）
□返済口座通帳

＜給与所得者の方＞
□源泉徴収票
□公的所得証明書を各1通

＜個人事業主の方＞
□確定申告書
□納税証明書（税額記載）
□納税証明書（所得金額記載）

＜企業経営者の方＞
□公的所得証明書
□法人の決算報告書３期分

＜必要に応じた提出書類＞
□売買契約書（写）
□工事請負契約書（写）および見積書（写）
□建築確認通知書（写）
□重要事項説明書

住宅ローン審査を再度受けることになるので、
・収入が下がった
・転職や独立をした
・健康状態に問題がある
・過去の返済実績に延滞などの履歴がある
これらのような場合はそもそも借り換えができない可能性もあるため注意しましょう。

まとめ

返済が長期間に及ぶ住宅ローンでは、返済期間中にもっと有利な条件の新商品が登場したり、金利情勢が変化することも多いです。賢く利用し、全体の経費を抑えるためには、定期的に住宅ローンを見直す必要があります。繰上返済や金融機関との交渉による条件変更といった方法もありますが、最も効果的なのは「借り換え」です。

新たな金融機関でローンを組み、現行のローンを一括返済するのが「借り換え」で、より条件のいいローンに乗り換えることで返済総額を抑えることができます。

借り換えのメリットが生じる条件は次の3つです。

1. 住宅ローンの残高が1000万円以上ある
2. 残りの返済期間が10年以上ある
3. 借り換え後の金利が1.0％以上下がる

これらの条件のうち1つでも当てはまるならば、借り換えを検討した方がいいです。

変動金利型や固定金利選択型への借り換えで返済額を減らす例が多いですが、全期間固定金利型で精神的負担を減らす方法もあります。

検討する段階になったら、実際いくらかかるのかシミュレーションして比較・検討することは重要ですが、忘れていけないのが手数料などの「諸経費」も含めることです。

借り換えについては金融機関により大きな差がある事務手数料や保証料などが借り換えに大きな影響を及ぼすので、こうした特徴も頭に入れつつ、どこで借り換えをすべきかを判断してみるといいでしょう。　

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