住宅ローンの借り換えの仕組みや注意点をチェックしよう

借り換えの仕組みをチェック

借り換えにより返済総額の大幅減も

返済総額を結構減らせる場合もある住宅ローンの借り換え。ただし手数料がかかる事もあるのには注意が必要です。

月々の返済額が変わる借り換えの仕組み

例えば、5年経過後に金利2%のA銀行から、金利1%のB銀行の住宅ローンに借り換えると…

• 3000万借り入れ
• 金利2％
• 返済期間35年(元利均等、全期間固定金利型)
• 総返済額(約4174万円)

上記の例では、総額464万円も減らすことに成功！高金利の際に組んだローンや、返済額が後々増加するタイプのローンを組んでいる場合は特に効果絶大です。

借り換えにも手数料がかかる

• 契約書貼付印紙税：契約書貼付印紙税契約書に貼る印紙代は2万～６万円
• 保証料：借入金額・返済期間によって異なる(無料の金融機関もある)
• 繰上返済手数料：借り換え前の住宅ローン完済のための費用。金額は3万～10万程度と金融機関によって異なる
• 抵当権抹消費用：不動産1件当たり1000円程度
• 抵当権設定費用：登録免許税。借入額の0.1％など
• 事務手数料：全額で３万3000円程度、もしくは融資の○％など、金融機関によって異なる。

借り換えの際には印紙税や新しいローンの保証料、元のローンを繰上返済する手数料など、意外と費用がかかることが多い。(金融機関によって異なります)

まとめ

借り換えを利用して返済総額を抑える

返済が長期間に及ぶ住宅ローンでは、返済期間中にもっと有利な条件の新商品が登場したり、金利情勢が変化することも多いです。賢く利用し、全体の経費を抑えるためには、定期的に住宅ローンを見直す必要があります。繰上返済や金融機関との交渉による条件変更といった方法もありますが、最も効果的なのは「借り換え」です。

新たな金融機関でローンを組み、現行のローンを一括返済するのが「借り換え」で、より条件のいいローンに乗り換えることで返済総額を抑えることができます。

借り換えのメリットが生じる条件は次の3つです。

1. 住宅ローンの残高が1000万円以上ある
2. 残りの返済期間が10年以上ある
3. 借り換え後の金利が1.0％以上下がる

これらの条件のうち1つでも当てはまるならば、借り換えを検討した方がいいです。

変動金利型や固定金利選択型への借り換えで返済額を減らす例が多いですが、全期間固定金利型で精神的負担を減らす方法もあります。

検討する段階になったら、実際いくらかかるのかシミュレーションして比較・検討することは重要ですが、忘れていけないのが手数料などの「諸経費」も含めることです。

借り換えについては金融機関により大きな差がある事務手数料や保証料などが借り換えに大きな影響を及ぼすので、こうした特徴も頭に入れつつ、どこで借り換えをすべきかを判断してみるといいでしょう。