秋田の中古住宅は新築に比べ1000万ほど安いがリノベ済かが重要！

住宅金融支援機構【フラット35利用者調査2022】によると、住宅の平均価格は新築住宅（建売）が3,719万円、中古住宅が2,704万円でした。差額はなんと1,015万円！ここまで差があると、中古住宅も選択肢の一つとして考えてしまいますよね？

さらに、当社の所在地である秋田県は、人口減少が急激に進んでいる県であり、空き家の数も増えております。このような点で、中古住宅を選択肢の一つとして考える方もいるのではないでしょうか。

そこで、今回は中古住宅の特徴と今注目されているリノベーション住宅を考えたときの物件の見方をまとめてみました。新築住宅だけでなく、中古住宅も視野に入れながらマイホームを探している方向けの記事になっております。

お家づくりでは信頼できる専門家を見つけることが一番大切です。秋田は、夏は暑くて冬は寒い地域なので、快適なお家づくりには冷暖房計画や光熱費対策など考えることが沢山あり、こんな疑問をお持ちではないでしょうか？

「何から始めれば良いか分からない」

「家の性能が大事なのはわかるけど、どこまでやれば良いのか分からない」

「家の価格が上がっているのでコストを抑えたいけど、安かろう悪かろうの家は絶対嫌」

秋田で55年を超える建築実績を持つむつみワールドでは、資金計画から土地探し、設計プランなど、新築・中古住宅に関わらずどんなことでもお気軽＆完全無料でご相談を受付中。

完成見学会も定期的に開催しております！実際のお家を体験しながら、お客様の要望に合わせた相談も承りますので、ぜひご相談ください。

中古住宅のメリット・デメリット

中古住宅のメリット

冒頭でも話しましたが、中古の一戸建ては、新築の一戸建てに比べ約1,000万円ほど安いです。価格が安いことで、購入する際に下記のようなメリットがあります。

• 物件の選択肢が広がる
• 価格が新築より安い場合が多い
• リフォーム費用の予算を確保できる

さらに、中古物件の特徴として、

• カーポートなどの設備が備わっている場合がある
• 土地がない人気エリアの物件もある
• 住宅の状態が明確で修繕の予測がしやすい
• 現地の雰囲気や周辺環境が確認しやすい

これらの特徴もメリットとして挙げられます。

中古一戸建ての価格の2大要素

中古住宅の価格は、建物の状態と立地でほとんど決まります。地域の再開発や交通インフラの整備により、便利な立地への需要が高まり、価格が上昇する傾向にあります。また、環境意識の高まりから、エコ住宅や省エネ設備を備えた物件も人気になる可能性もあります。

建物

1. 築年数
2. 使用状態
3. 階段や日当たり
4. リフォームの有無
5. 耐震性能

立地

1. 公共交通の充実
2. 中心エリアとの距離
3. 周辺の騒音性
4. 公園や学校などの施設環境

中古住宅のデメリット

メリットもたくさんありますが、こんなデメリットもあるのでご注意を…。

１．修繕を必要とするケースがある
中古物件は一度人が住んでいるため、新築物件よりも劣化しています。築15年経過した中古物件であれば、シロアリ対策・外壁・屋根・防水・設備の修繕も必要となります。中古物件を購入する際はあらかじめメンテナンスの資金も用意しておくと安心です。

２．耐震性が低い可能性がある
住宅が建てられた年代によって適用された耐震基準が異なり、築年数が経過した物件ほど耐震性が低くなっています。「どの年代に建てられた物件なのか」「耐震性に問題がないのか」といった確認をしましょう。

３．住宅ローン審査が厳しいことがある
中古住宅は建物自体の資産価値が低下しているため、金融機関が設定する担保価値が低く見積もられる傾向にあります。建物の状況や住宅ローンの種類によっては、審査が通らない可能性もあるため注意しましょう。

諦めていた条件が叶うかも？！

1,000万円ちかく価格が変われば、新築では手が届かない人気エリアでもマイホームを実現できる可能性があります。希望のエリアに土地が無い場合でも、中古住宅ならあるという場合も。空き家やかなり古い物件であれば、フルリノベーションで新築同様の住まいを手に入れることも可能です。

フルリノべ費用は1,000万円！？

中古住宅の購入で気を付けたいのは、リフォーム・リノベーション済かどうかです。2011年度調査では、戸建て住宅のリノベ費用は平均約670万円、築30年以上の家だと500万円～1,000万円が最多となっています。しかし、これは内装変更や設備交換からフルリノベまですべて含めた結果です。

フルリノベの費用は、構造から直すか、現行の間取りをどれだけ活かすかなどにより変わりますが、1,000万円以上と考えてよいでしょう。

場所や設備別の目安は以下の通りです。

• キッチン：50～300万円
• 浴室：50～200万円
• トイレ：20～100万円
• ダイニング：50～200万円
• 和室を洋室：15～100万円
• 床暖房設置：80万円～
• 天窓設置：15万円～
• 建物全体のサッシ交換：100万円～
• 建物の断熱工事：150万円～

耐震性補強は、建物の状態次第ですが、壁の補強、耐震金物の設置、傷んだ構造材の交換、基礎の補強などあわせると、100～200万円は必要です。

中古の一戸建ては新築より1,000万円は安いですが、高額なリノベーションが必要な物件を選択してしまうと、新築より高くなってしまう可能性があります。中古物件の選び方も気を付けたいものです。

リノベに適した中古住宅の選び方

＜適している物件＞
①南向き
太陽熱は偉大です。そして、無料！南からさんさんと降り注ぐ南向きの家は、暖房費を少なくしてくれます。

②家の形がデコボコしていない
形がシンプルなほど、床面積に対して外壁の表面積が小さいので熱損失が少なく済みます。資材・施工にかかる費用や手間も抑えることができます。

③在来工法木造
窓の位置や間取りの変更がしやすく、工事の融通がききます

＜時と場合による物件＞
①鉄筋コンクリート造
断熱改修すれば最高の建物になりますが、壁をぶち抜くことや熱橋対策が困難なため、費用が高くつくことが難点です…。
※熱橋：ヒートブリッジ。熱伝導率の高い金属が、外部の熱を内部に送り込んでしまったり、木と金属の温度差により結露の原因になったりする部分のこと。

②ツーバイフォー工法
壁そのものが構造体なので、壁を壊すことや間取りの変更は難しいが、変更が必要ない場合はリノベに適しています。

＜適さない物件＞
①軽量鉄骨造、重量鉄骨造
ALC（軽量気泡コンクリート板）を使っている場合は、外断熱改修すれば性能が上がります。そうでない場合は対処法が少ないです。また、防火地域の場合は外断熱ができないこともあります。外断熱ができない場合、熱橋が発生するため断熱性能向上には不利に…。

新築住宅のメリット・デメリット

新築住宅にも憧れがありますよね。そこで、今一度、新築住宅のメリット・デメリットを確認してみましょう。一生涯暮らすことになるマイホームです。購入時だけでなく、ランニングコストも考慮し、ご自身の暮らしにあうマイホームの形を選択しましょう。

新築住宅のメリット

１．最新設備を備えている
断熱性や気密性、耐震性など住宅の性能に関わる部分はもちろん、バスルームやキッチン、トイレなどの住宅設備や換気システムも最新設備を選ぶことができ、利便性や機能性が優れています。

２．税制優遇を受けやすい
新築住宅購入には住宅ローン減税や、固定資産税・不動産取得税などの軽減措置などがあります。中古住宅でも受けられますが、新築住宅の方が手厚いです。

３．住宅の維持費用が安い
新築住宅は設備が新しく故障しにくいため修繕費がかかりません。また、高気密・高断熱のため光熱費が安くなります。住宅購入を検討する際は、購入時の費用だけでなく、ランニングコストまで考慮しておくことも大切です。

新築住宅のデメリット

１．価格が高い
新品で住宅性能が優れているため価格が高いというだけでなく、”新築”というだけで10～20％程度割高になる「新築プレミアム」の要素も影響しています。

２．希望エリアに住めるとは限らない
どの地域でも人気エリアにはすでに建物がたっています。そのため、希望の広さや間取り、内装の物件を見つけることはハードルが高くなります。さらに人気エリアは土地の価格が高い場合が多く、予算オーバーしてしまう可能性もあります。

３．入居後に発生するリスクがわからない
新築は誰も住んだことがない物件のため、入居後に起こり得るリスクを事前に知ることができません。中古物件の場合は、騒音の度合いや修繕計画などについて住む前に確認することができますが、新築の場合は予測することしかできません。

注文住宅と建売住宅の違い

新築の一戸建て住宅には、注文住宅と建売住宅の2種類があります。それぞれ、違いもあるので、参考にしてみてください。

注文住宅

住空間を思い通りにデザインできるのが魅力
＜メリット＞
・自由度が高く、世界に一つだけのお家にできる
・家族全員の希望が叶う家づくりがしやすい
　例：間取り・設備・仕様など
・好きなエリアに土地を購入して建てられる
・建築現場をチェックして細かくこだわることができる

＜デメリット＞
・要望が多いと予算オーバーに…
・入居までに1年くらいかかる
・完成するまで、住みやすさがわからない
・土地を所有している必要がある

建売住宅

完成した建物を見て生活がイメージできるのが魅力
＜メリット＞
・土地と建物がセットで、注文住宅より割安
・実物をしっかり確認できる
・建物が完成している場合、購入から入居までに時間がかからない
・分譲住宅であれば、街並みがキレイ

＜デメリット＞
・間取りや設備、外観が自由に選べない
・平均的なデザインで、標準的な設備が多い
・工事中の様子は確認できない

まとめ

住宅金融支援機構(フラット35利用者調査)によると、新築と中古住宅の平均成約価格の差は約1,000万円です。ここまで差があると中古住宅なら希望条件に手が届くという方も多いのではないでしょうか？資金計画にもゆとりを作りやすいので、中古物件のメリットと言えるでしょう。

しかし、物件によっては修繕費用が高くなってしまう可能性もあります。リノベーション済みの物件かどうか、修繕費が予算内で済む物件かどうか、これらを確認してから購入することが重要です。

新築のメリット・デメリットとも比較し、ご自身の暮らしに合ったマイホームをゲットしましょう！

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